การตรวจสอบอาคารที่สูงยิ่งต้องมีการตรวจสอบและบำรุงรักษาแบบเฉพาะทาง
ระบบประกอบอาคารที่ซับซ้อนต้องมีเครื่องมือเฉพาะทางในการตรวจสอบ
ปัจจุบันพบว่าประเทศไทยมีจำนวนอาคารที่มีความสูงมากกว่า 150 เมตร มากเป็นอันดับ 10 ของโลก (ข้อมูลจาก Council on Tall Building and Urban Habitat) การดูแลอาคารสูงด้วยความเชี่ยวชาญจึงมีความสำคัญมาก ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือที่พักอาศัยก็ตาม
การดูแลระบบอาคารไม่ได้คุณภาพทำให้เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ล้วนเป็นบทเรียนสำคัญในการเรียนรู้ โดยเราเห็นได้จากภาพเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นมากมาย อาทิ เช่น ลิฟต์ค้าง ไฟไหม้ น้ำรั่ว หรือรอยร้าวรอบอาคารที่ไม่เคยได้รับการตรวจสอบ เป็นต้น เพราะเหตุการณ์เหล่านี้อาจส่งผลต่อชีวิตและทรัพย์สินผู้คนเป็นจำนวนมาก
นั่นหมายความว่าโครงสร้างอาคารต่างๆ ต้องมีมาตรฐานในการก่อสร้างมีความแข็งแรงตามหลักวิศวกรรม รวมถึงได้รับการตรวจสอบอาคารตามที่กฎหมายกำหนด และมีขั้นตอนในการรับมือจากภัยพิบัติดังกล่าวที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ในอนาคตอย่างมืออาชีพ
ทัช พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจด้านระบบวิศวกรรมอาคาร ดูแลพื้นที่และอาคารหลากหลายประเภทธุรกิจตั้งแต่สถาบันการเงิน อาคารที่พักอาศัย ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ด้วยประสบการณ์ในการดูแลอาคารขนาดใหญ่จึงมีข้อแนะนำให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอเป็นประจำปีทุกปี และมีการตรวจสอบใหญ่ทุก 5 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด
ซึ่งเจ้าของอาคารต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารทำการตรวจสภาพอาคารตามระยะเวลาที่กำหนด โดยองค์ประกอบของการตรวจสอบและดูแลอาคารมี 3 ส่วนสำคัญ คือ
1. การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร
ความปลอดภัยต่อผู้ใช้งานอาคาร และประชาชนโดยรอบอาคารเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญมาเป็นอันดับแรก ดังนั้นการตรวจสอบอาคารยิ่งต้องเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญ ทุกระบบต้องปลอดภัยและพร้อมใช้งาน ทำงานได้ตามปกติ
ทัชฯ จึงมีการดูแลอย่างสม่ำเสมอ มากกว่าการตรวจสอบตามรอบประจำปี แต่การตรวจและบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) ด้วยการวางแผนดูแลและซ่อมบำรุงอุปกรณ์ เครื่องจักรของระบบประกอบอาคาร แบบป้องกันก่อนเกิดการชำรุด ขัดข้อง หรือเกิดเหตุอันตรายกับผู้ใช้งาน
เพราะหากอาคารขาดความแข็งแรงปลอดภัย จะทำให้อาคารเกิดการโค่นหรือทรุดตัว และพังทลายลงมาในที่สุด ซึ่งสาเหตุที่ทำให้โครงสร้างของอาคารเกิดความเสียหายนั้นอาจเกิดได้จากการที่อาคารดังกล่าวอยู่ในพื้นที่ ที่ประสบภัยพิบัติต่างๆ
เช่น อัคคีภัย อุทกภัย แผ่นดินไหว หรือมีการต่อเติม ดัดแปลงอาคารที่มีอยู่เดิม และเกิดจากการขาดการบำรุงรักษาอาคารอย่างเป็นประจำและต่อเนื่อง
ทั้งหมดนี้จึงต้องมีการตรวจสอบทั้งภายในและภายนอกอาคารเป็นประจำ โดยทีมวิศวกรที่ผ่านการรับรองเพื่อตรวจสอบและระบุปัญหาต่างๆ เช่น รอยร้าว การรั่วไหล หรือความเสียหายของหลังคา ผนัง หรือฐานราก ช่วยให้สามารถตรวจจับปัญหาต่างๆ ได้ตั้งแต่เนิ่นๆ และจัดการปัญหาได้ก่อนที่จะเกิดเหตุร้ายแรงขึ้นในอนาคต รวมถึงช่วยลดค่าใช้จ่ายหลังความเสียหาย ค่าซ่อมแซมที่จะตามมาอีกด้วย
2. ความปลอดภัยของระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร
อุปกรณ์ที่เห็นว่าปกติดี แท้จริงแล้วยังทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ และปลอดภัยจริงไหม?
เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ระบบบันไดเลื่อน ระบบปรับอากาศ ระบบประปา ระบบระบายน้ำและระบบบำบัดน้ำเสีย มีความสําคัญเกี่ยวเนื่องกับความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร
สิ่งเหล่านี้เป็นระบบที่มีคนใช้งานตลอดทั้งวัน ทุกวัน และทุกเวลา
ทัชฯ มีการทดสอบสมรรถนะของระบบความปลอดภัยอาคาร มีการดูแลบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) โดยมีการทดสอบสมรรถนะการทำงานของระบบหรืออุปกรณ์ เพื่อให้มั่นใจว่าในเวลาที่มีความจำเป็น หรือเมื่อเกิดสถานการณ์ฉุกเฉิน ระบบต่างๆ จะยังคงทำงานได้ปกติและสามารถทำการอพยพคนออกจากอาคารได้อย่างปลอดภัย ซึ่งการดูแล/บำรุงรักษาระบบจำเป็นที่จะต้องใช้วิศวกร/ผู้ชำนาญการเป็นผู้เข้ามาดำเนินการ ตัวอย่าง เช่น
- การดูแล/บำรุงรักษาระบบปั๊มน้ำดับเพลิง นอกจากการดูแลตามระยะเวลาที่กำหนดแล้วจะต้องมีการทดสอบเดินเครื่องอย่างน้อย 30 นาทีในทุกสัปดาห์
ทั้งนี้ยังต้องมีแผนการบำรุงรักษาประจำปีทำการทดสอบสมรรถภาพเครื่องด้วยการวัดค่าแรงดันการจ่ายน้ำและปริมาณน้ำที่จ่ายในพื้นที่ต่างๆ จนครบถึง 100% การตรวจสอบระบบ HVAC (Heating Ventilation and Air Conditioning) ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการควบคุมสภาพแวดล้อมภายในอาคาร (อุณหภูมิ, ความชื้น, air flown และ ระบบการกรองของอากาศ) เพื่อให้อากาศในอาคารมีคุณภาพตามมาตรฐานที่ถูกกำหนดไว้
รวมถึงสามารถช่วยประหยัดพลังงานและทำให้อาคารใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย
3. การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร
อัคคีภัย หายนะใหญ่ที่เกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และเมื่อเกิดแล้วอาจยากที่จะแก้ปัญหา หรือดับไฟได้ในเวลาอันสั้น
ระบบป้องกันอัคคีภัย และอุปกรณ์ต่างๆ ผู้ดูแลอาคารต้องมีการจัดทำแผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคารอย่างรัดกุม แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร และแผนการบริหารจัดการที่เกี่ยวกับอุปกรณ์หรือระบบความปลอดภัยในอาคาร อาทิ
- เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉินต้องชัดเจน มองเห็นได้และนำทางไปยังทางออกฉุกเฉินได้ถูกต้อง
- ระบบไฟฉุกเฉิน ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้ต้องทำงานได้ปกติเมื่อเกิดเหตุ
- บันไดหนีไฟและทางหนีไฟจะต้องไม่มีสิ่งกีดขวาง
- ต้องจัดให้มีการตรวจวัดค่าแรงดันของอากาศที่อยู่ภายในบันไดทั้งในขณะเปิดและปิดประตูเป็นไปตามค่ามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด
- สำหรับระบบจ่ายไฟสำรองฉุกเฉิน (Generator) จะต้องทำงานทันทีเมื่อไฟฟ้าจากการไฟฟ้าฯ และทำงานต่อเนื่องได้อย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 2 ชั่วโมง
เมื่อทีมทัชฯ ตรวจสอบพบปัญหาจะทำการซ่อมแซมโดยเร็วที่สุดเพื่อป้องกันความเสียหาย ที่อาจจะเกิดขึ้นและยังเป็นการลดต้นทุนซ่อมแซม และเสนอแนวทางการแก้ไขเพื่อป้องกันปัญหาในครั้งต่อไป
ทั้งนี้ ทัชฯ ยังมีการเข้าร่วมสังเกตุการณ์การซ้อมอพยพหนีไฟ เพื่อเสนอแนะแนวทางสำหรับอพยพหากเกิดเหตุเพลิงไหม้ได้ทันท่วงที รวมถึงการตรวจวัดค่าแรงดันอัดอากาศภายในบันไดหนีไฟ ด้วย Earth Camp Tester
มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตเพื่อทำการตรวจสอบ ซ่อมแซม และอัปเกรดอุปกรณ์ต่างๆ ตามความจำเป็น อาทิ การเปลี่ยน Fire Alarm Control Panel และ Smoke Detector ที่ควรจะมีการเปลี่ยนทุก 15 ปี เพื่อให้ระบบสามารถทำงานอย่างเต็มประสิทธิภาพ
เพื่อสร้างความมั่นใจได้ว่าอาคารของยังคงปลอดภัย มีประสิทธิภาพอยู่เสมอ ในแผนการซ้อมอพยพและหนีไฟประจำปี ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้ใช้อาคารทราบและคุ้นเคยกับการใช้พื้นที่หนีไฟ และตระหนักถึงความปลอดภัยหากเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้น ต้องจัดให้พนักงานหรือผู้ใช้อาคารเข้าร่วมการซ้อมไม่น้อยกว่า 40% ของจำนวนทั้งหมด
ทั้งหมดนี้เป็นหน้าที่ของทางฝ่ายจัดการอาคาร ที่ต้องทำการดูแลและตรวจสอบอาคารตามระยะเวลาที่กำหนด พร้อมทั้งส่งผลรายงาน ข้อเสนอแนะและแนวทางในการปรับปรุงอาคารให้เจ้าของอาคารทราบอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อให้ผู้ใช้อาคารเกิดความมั่นใจในการใช้อาคารได้อย่างเต็มที่ พร้อมรับมือกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น สำหรับโครงการและอาคารสำนักงาน ต่างๆ ที่อยู่ภายใต้ความดูแลของ ทัช พร็อพเพอร์ตี้ สามารถหมดกังวลได้ ด้วยทีมวิศวกรมากประสบการณ์ในด้านระบบวิศวกรรมอาคารที่พร้อมเป็นที่ปรึกษาและลงมือทำในการตรวจสอบ ปรับปรุง บำรุงรักษา และพัฒนาคุณภาพอาคาร ให้เตรียมรับมือกับสถานการณ์ต่างๆ อาจจะเกิดขึ้นได้ โดยยึดถือความปลอดภัยและการอยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ
