หลายคนอาจมองว่าการตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องยุ่งยาก หรือเป็นเพียงภาระที่กฎหมายกำหนด แต่ความจริงแล้ว “การตรวจสอบอาคาร” คือหนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่ช่วยคุ้มครองความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ผู้ใช้งาน และทรัพย์สินภายในอาคารโดยตรง
ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน บ้านพักอาศัย หรืออาคารเชิงพาณิชย์ต่าง ๆ ล้วนมีโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบป้องกันอัคคีภัย และเครื่องจักรกลที่ต้องได้รับการดูแลอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อป้องกันเหตุไม่คาดคิด เช่น ไฟไหม้ อาคารทรุด หรือระบบผิดปกติที่อาจนำไปสู่อุบัติเหตุร้ายแรง การตรวจสอบอาคาร จึงไม่ใช่แค่ “ทำเพราะต้องทำ” แต่คือการสร้างความมั่นใจในระยะยาว ช่วยลดค่าใช้จ่ายจากความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น และทำให้อาคารยังคงมีมาตรฐานพร้อมใช้งานอย่างปลอดภัย
กฎหมายและข้อกำหนดการตรวจสอบอาคาร
เจ้าของอาคารจะต้องตรวจสอบอาคารตามกฎหมายตรวจสอบอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับที่ 3 พ.ศ. 2543) มาตรา 32 ทวิ ที่กำหนดให้เจ้าของอาคารสูง อาคารชุมนุมคน และอาคารอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด จะต้องมีการตรวจสภาพอาคาร โครงสร้าง ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบระบายน้ำ ระบบปรับอากาศ และระบบอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการป้องกันภัยอันตรายและความปลอดภัยที่สามารถส่งผลต่อชีวิตและทรัพย์สินได้
โดยเจ้าของอาคารจะต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารในด้านวิศวกรรมหรือด้านสถาปัตยกรรม มาทำการตรวจสอบอาคารตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการตามที่กฎหมายกำหนด และรายงานผลการตรวจต่อเจ้าพนักงานในท้องที่ โดยมีข้อกำหนดคร่าวๆ ดังนี้
ข้อกำหนดการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย
ตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร กำหนดให้มีการตรวจอาคารทั้งหมด 2 ประเภท ได้แก่
● การตรวจสอบอาคารขนาดใหญ่: เป็นการตรวจสอบอาคารที่ต้องจัดทำทุกๆ 5 ปี เป็นการตรวจสอบโครงสร้างและระบบทุกระบบภายในอาคารอย่างครอบคลุม ผู้ตรวจสอบจะต้องจัดทำแผนปฏิบัติการสำหรับการตรวจบำรุงอาคารและอุปกรณ์ต่างๆ พร้อมคู่มือให้กับเจ้าของอาคาร รวมถึงแผนการตรวจสอบอาคารประจำปีและแนวทางการตรวจสอบต่างๆ
● การตรวจสอบอาคารประจำปี: เป็นการตรวจสอบอาคารที่ต้องจัดทำทุกปี ตามแผนที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบอาคารขนาดใหญ่ เพื่อตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบต่างๆ
บทลงโทษสำหรับการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร
บทลงโทษสำหรับผู้ที่ฝ่าฝืน ใช้งานหรือก่อสร้างอาคารโดยที่ไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จะต้องระวางโทษดังต่อไปนี้
- ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน
- ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
- ปรับเงินอีก วันละ 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษทางกฎหมายและรับประกันความปลอดภัยของผู้ใช้งานอาคาร การเลือกใช้บริการบริษัทตรวจสอบอาคารที่มีคุณภาพและได้รับการรับรองอย่างถูกต้องจึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้เจ้าของอาคารมั่นใจได้ว่าอาคารของตนมีความมั่นคงแข็งแรง ปลอดภัยต่อการใช้งาน และเป็นไปตามกฎหมายตรวจสอบอาคารทุกประการ
อาคาร 9 ประเภทที่ต้องตรวจสอบ
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้อาคาร 9 ประเภทนี้ ได้รับการตรวจสอบอาคารอย่างเคร่งครัด ดังนี้
- อาคารสูง ตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
- อาคารขนาดใหญ่เป็นพิเศษ มีพื้นที่ใช้สอย 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า
- อาคารที่เป็นชุมนุมคน มีพื้นที่ใช้สอย 1,000 ตร.ม. หรือบรรจุคนได้ 500 คนขึ้นไป เช่น ศูนย์ประชุม สถานศึกษา
- โรงมหรสพ เช่น โรงภาพยนตร์ โรงละคร สถานที่จัดแสดงคอนเสิร์ต
- โรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
- อาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป เช่น คอนโดอ่อนนุช
- อาคารโรงงาน ที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- ป้ายโฆษณา ที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีการติดตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป
- สถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตร.ม.ขึ้นไป
เนื่องด้วยอาคารแต่ละประเภทมีข้อกำหนดและรายละเอียดที่แตกต่างกัน ทำให้การตรวจสอบอาคารจะต้องอาศัยความเชี่ยวชาญจากผู้ที่ผ่านการอบรมผู้ตรวจสอบอาคารอย่างถูกต้อง เพื่อให้ขั้นตอนการตรวจสอบต่างถูกต้อง และมีประสิทธิภาพที่สุด
วิธีการเลือกบริษัทรับตรวจสอบอาคารที่เหมาะสม
การเลือกผู้ตรวจสอบอาคารหรือบริษัทรับตรวจสอบอาคารที่เหมาะสม จะต้องมีคุณสมบัติที่เหมาะสม ดังนี้
● กรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา:
-ผู้ตรวจสอบอาคารจะต้องมีสัญชาติไทย และได้รับอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือสถาปัตยกรรมควบคุม
– ต้องผ่านการอบรมผู้ตรวจสอบอาคารตามหลักสูตรที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง ได้รับการรับรองเป็นผู้ตรวจสอบ และไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนในระยะเวลา 2 ปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียน
● กรณีเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล:
– ผู้ตรวจสอบอาคารจะต้องจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งเป็นของผู้มีสัญชาติไทย
– มีผู้ถือหุ้นและกรรมการเป็นคนไทยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ได้รับอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรมควบคุม
– สมาชิกในคณะผู้บริหารไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องผ่านการอบรมตามหลักสูตรที่กำหนด ได้รับการรับรองเป็นผู้ตรวจสอบ และไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนในระยะเวลา 2 ปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียน
เกณฑ์การเลือกบริษัทตรวจสอบอาคาร
นอกจากการยืนยันว่าผู้ตรวจสอบอาคารที่สนใจนั้นมีคุณสมบัติที่เหมาะสมแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาด้วย เช่น
● ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ: เลือกบริษัทที่มีประสบการณ์ในวงการยาวนานและมีผลงานที่น่าเชื่อถือ
● การรับรองและใบอนุญาต: ตรวจสอบว่าบริษัทและผู้ตรวจสอบได้รับการขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองอย่างถูกต้อง มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพและผ่านการอบรมผู้ตรวจสอบอาคารตามหลักสูตรที่คณะกรรมการรับรอง
● ทีมงานมืออาชีพ: มีทีมงานพร้อมสำหรับการตรวจสอบอาคาร ไม่ว่าจะเป็นวิศวกร สถาปนิก และผู้เชี่ยวชาญในสาขาต่างๆ ที่มีความเชี่ยวชาญและสามารถตรวจสอบทั้งโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบปรับอากาศ และระบบความปลอดภัยได้อย่างครอบคลุม
● ขอบเขตบริการครบถ้วน: เลือกบริษัทที่ให้บริการตรวจสอบอาคารครบวงจร มีการจัดทำรายงานที่ชัดเจนและเชื่อถือได้ รวมถึงสามารถสื่อสารข้อมูลต่างๆ ได้อย่างตรงประเด็นและชัดเจน
● ราคาและความคุ้มค่า: เปรียบเทียบราคาจากหลายบริษัท แต่อย่าตัดสินใจจากราคาเพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาคุณภาพบริการเป็นหลักด้วยเช่นกัน
ทัช พร็อพเพอร์ตี้ (TOUCH Property) เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบระบบวิศวกรรมอาคารครบวงจรที่มีประสบการณ์มากกว่า 17 ปี ด้วยประสบการณ์และทีมงานวิศวกรที่ผ่านการรับรองและมีใบประกาศวิชาชีพเฉพาะทาง TOUCH Property พร้อมเป็นที่ปรึกษาและเป็นเสมือนตัวแทนของเจ้าของอาคารในการตรวจสอบสภาพอาคารและระบบวิศวกรรม เพื่อให้ระบบงานอาคารพร้อมใช้อย่างมีประสิทธิภาพและปลอดภัยต่อผู้ใช้งานอาคารอย่างแท้จริง
กระบวนการและขั้นตอนการตรวจสอบอาคาร
กระบวนการตรวจสอบอาคารที่มีประสิทธิภาพ สามารถแบ่งออกเป็น 5 ขั้นตอนหลัก ดังนี้
- การเตรียมเอกสารและข้อมูลต่างๆ ที่จำเป็น
– ใบอนุญาตและใบรับรองต่างๆ : เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6)
– แบบแปลนอาคาร: แบบแปลนแต่ละชั้น ที่แสดงรายละเอียดห้องต่างๆ ทางหนีไฟ บันไดหนีไฟ ลิฟต์ และห้องควบคุมระบบ
– คู่มือการตรวจสอบ: ตามกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง
– ประวัติการบำรุงรักษา: รายงานการตรวจสอบครั้งก่อนและเอกสารการซ่อมบำรุง (ถ้ามี) - การศึกษาข้อมูลเบื้องต้น
ผู้ตรวจสอบจะทำการวิเคราะห์เอกสารและแบบแปลนอาคารอย่างละเอียด เพื่อทำความเข้าใจโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคาร จากนั้นจึงวางแผนการตรวจสอบและเตรียมอุปกรณ์ที่จำเป็น เช่น กล้องถ่ายภาพ อุปกรณ์วัดระยะ ไฟฉาย และเครื่องมือวัดเฉพาะทางอื่นๆ - การตรวจสอบในพื้นที่จริง
ผู้รับตรวจสอบอาคารจะเข้าไปตรวจสอบอาคารอย่างละเอียดใน 4 ด้านหลัก ดังนี้
ด้านที่ 1: โครงสร้างและความมั่นคงของอาคาร
- ตรวจสอบสภาพฐานราก เสา คาน พื้น และหลังคา
- ตรวจหาร่องรอยการชำรุด การทรุดตัว หรือรอยร้าว
- ประเมินการดัดแปลงโครงสร้างและการเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุก
- ตรวจสอบวัสดุก่อสร้างและสภาพการใช้งาน
ด้านที่ 2: ระบบและอุปกรณ์ภายในอาคาร
- ระบบไฟฟ้า ความปลอดภัยของสายไฟและอุปกรณ์ไฟฟ้า
- ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ การทำงานและประสิทธิภาพ
- ลิฟต์และบันไดเลื่อน ความปลอดภัยและการบำรุงรักษา
- ระบบประปาและสุขาภิบาล รวมถึงระบบบำบัดน้ำเสียและระบายน้ำฝน
ด้านที่ 3: ระบบป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย
- บันไดหนีไฟและทางหนีไฟฉุกเฉิน
- ไฟทางออกและป้ายบอกทาง
- ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้และระบบดับเพลิง
- อุปกรณ์ดับเพลิงและระบบจ่ายน้ำดับเพลิง
ด้านที่ 4: การบริหารจัดการความปลอดภัย
- แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัย
- แผนการซ้อมอพยพและความพร้อมในการจัดการเหตุฉุกเฉิน
- ระบบบริหารจัดการความปลอดภัยโดยรวม
- การจัดทำรายงานผลการตรวจสอบ หลังจากตรวจสอบอาคารเสร็จสิ้น ผู้ตรวจสอบจะจัดทำรายงานที่ครบถ้วนและละเอียด ประกอบด้วย
- สภาพปัจจุบันของอาคารและระบบต่างๆ
- จุดที่พบปัญหาหรือข้อบกพร่อง พร้อมภาพประกอบ
- การประเมินระดับความเสี่ยงและความเร่งด่วน
- ข้อเสนอแนะในการปรับปรุงแก้ไข
- การรับรองความปลอดภัยของอาคาร (หากผ่านเกณฑ์)
หากพบข้อบกพร่อง ผู้ตรวจสอบจะแจ้งให้เจ้าของอาคารทราบทันทีพร้อมแนวทางการแก้ไข
- การติดตามและดูแลบำรุงรักษา หลังจากเจ้าของอาคารได้รับรายงานผลการตรวจสอบแล้ว จะต้องดำเนินการดังต่อไปนี้
- ดำเนินการแก้ไข ตามข้อเสนอแนะในรายงานโดยเร็ว
- จัดส่งรายงาน ให้สำนักงานเขตหรือสำนักการโยธาพิจารณา
- จัดทำแผนบำรุงรักษา ประจำปีเพื่อการดูแลอย่างต่อเนื่อง
- ตรวจสอบอุปกรณ์ ทุก 3-6 เดือน ตามประเภทและความสำคัญ
- บันทึกข้อมูล การตรวจสอบและซ่อมบำรุงทุกครั้งเพื่อการติดตาม
การตรวจสอบอาคารอย่างเป็นระบบและสม่ำเสมอเป็นหน้าที่สำคัญของเจ้าของอาคารและนิติบุคคล ไม่เพียงแต่เป็นการปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคารเท่านั้น แต่ยังเป็นการรับประกันความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้งาน ประหยัดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ยืดอายุการใช้งานอาคารและระบบต่างๆ รวมถึงรักษามูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาวด้วย
หากต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการตรวจสอบอาคาร การเลือกบริษัทตรวจสอบอาคารที่เหมาะสม หรือต้องการข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในกรุงเทพมหานคร ขอแนะนำให้ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบอาคารอย่าง TOUCH Property เพื่อความปลอดภัยและความสบายใจของคุณและคนที่คุณรัก
